OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝qù)化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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