OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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