万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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