万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(c公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表hǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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