5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金中国的国粹有哪些为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(h中国的国粹有哪些uí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重中国的国粹有哪些合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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