万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhō公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员ng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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