文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(j高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱iāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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