5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩campus是什么意思 campus是国誉吗单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(dcampus是什么意思 campus是国誉吗e)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库campus是什么意思 campus是国誉吗存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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