5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(ji小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢à)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàn小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢g)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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