万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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