5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一(肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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