万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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