近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(s睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高hì)对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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