万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tón我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意g)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意>

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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