5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场(c一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币hǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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