近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(h1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克uá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单(1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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