近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēn均码一般是什么码，均码一般是什么码数g)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投均码一般是什么码，均码一般是什么码数资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内均码一般是什么码，均码一般是什么码数(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 均码一般是什么码，均码一般是什么码数