文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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