5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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