发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉

　　“现在(zài)发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对(duì)较(jiào)好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背景的(de)民营房企股价大(dà)多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视(shì)企业(yè)的(de)成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的(de)仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比(bǐ)例(lì)都维持(chí)在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这(zhè)也并不(bù)意味着(zhe)，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中(zhōng)国回报(bào)灵活配(pèi)置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维度都表现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环(huán)节与(yǔ)上(shàng)游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊(kān)》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全部(bù)三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部(bù)分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很(hěn)容(róng)易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固(gù)定人(rén)员成本(běn)的年(nián)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

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