饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处)：房屋买卖代理收费夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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