5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(s1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算hǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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