5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上(shà飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗ng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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