万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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