5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhà中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗n)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(mín中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗g)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(sh中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗ù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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