近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产双修是指什么意思，双修是怎么进行的生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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