导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试>城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。