文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、脱销什么意思啊，什么叫做脱销长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎ脱销什么意思啊，什么叫做脱销n)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 脱销什么意思啊，什么叫做脱销