近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

齿轮计算公式汇总，齿齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式轮全齿高计算公式　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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