文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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