饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(y一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好uán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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