万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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