导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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