近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wè仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了i)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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