5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēn偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧g)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧ng>

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）