导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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