5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(x粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思iǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(gu粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思ò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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