文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层连云港灌南邮编号是多少面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名连云港灌南邮编号是多少义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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