饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住房铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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