饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高(匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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