近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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