万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)随性是什么意思，女人随性是什么意思少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团随性是什么意思，女人随性是什么意思和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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