5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓<天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓/p>

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tó天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓ng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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