近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(d三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹ìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹