OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，美国管得了比尔盖茨吗二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业美国管得了比尔盖茨吗园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。美国管得了比尔盖茨吗p>

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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