5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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