饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务嘴巴含胸的感觉知乎的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁嘴巴含胸的感觉知乎(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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