近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角馈赠的意思(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资馈赠的意思收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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