饱受争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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