近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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